Налоговый вычет за квартиру: как получить в 2026

Короткий ответ

Купили квартиру — государство вернёт часть уплаченного вами НДФЛ. Вычета два, лимиты у них разные. За покупку: 13% от 2 000 000 ₽, максимум 260 000 ₽ на человека. За проценты по ипотеке: 13% от 3 000 000 ₽ уплаченных банку процентов, максимум 390 000 ₽. Супругам доступно вдвое больше — до 520 000 ₽ за одну покупку.

«Вычет» звучит как премия, но это не премия. Это сумма, с которой возвращают уже уплаченный налог на доходы. За год вернут ровно столько НДФЛ, сколько вы отдали за этот год. Платите 60 000 ₽ налога в год — получите 60 000 ₽, остаток перенесут на следующий. Сколько НДФЛ уходит с вашей зарплаты, показывает калькулятор зарплаты — эта цифра и есть скорость вашего возврата.

Дороже — не значит выгоднее: у лимита потолок в 2 млн на человека. Квартира за 6 млн возвращает столько же, сколько за 4. Растёт только вторая часть — возврат с процентов.

Два вычета: покупка и проценты

Первый вычет — за саму покупку, он называется имущественным. База — цена жилья, но не больше 2 000 000 ₽ на каждого собственника. Купили долю за 1 200 000 ₽ — возврат 156 000 ₽, а недоиспользованные 800 000 ₽ лимита переносятся на следующую недвижимость. Право живёт всю жизнь: сегодня жильё стоит 1,2 млн, через десять лет купили ещё одну — доберёте остаток с новой покупки.

Супруги — отдельная история. Купленное в браке считается общим, и каждый может заявить вычет по своей части расходов. Квартира за 4 000 000 ₽: муж берёт 2 млн, жена 2 млн, возврат 260 000 + 260 000 = 520 000 ₽. Выделять доли в ЕГРН для этого не обязательно — достаточно заявления о распределении расходов.

Второй вычет — за проценты по ипотеке. База — проценты, которые вы реально заплатили банку, с потолком 3 000 000 ₽, возврат — до 390 000 ₽. Правило жёстче, чем у покупки: лимит привязан к одному объекту, остаток на следующую квартиру не переносится. Поэтому торопиться с ним невыгодно — заявляйте по мере уплаты процентов, хоть каждый год, хоть раз в несколько лет накопом.

Механика одинаковая: база умножается на ставку, тот же принцип «процент от суммы», по которому считают НДС и скидки в магазинах. Разница только в базе — здесь это ваши расходы, а не чек продавца.

Когда возникает право? За новостройку — с подписания акта приёма-передачи, за вторичку — с регистрации собственности. Ждать конца года не нужно, но вернуть налог раньше, чем вы его заплатили, тоже не выйдет.

Для новостройки по ДДУ есть приятная деталь: проценты, уплаченные банку до подписания акта, не пропадают. Их можно заявить одной суммой, как только появится право на вычет, — налоговая считает их теми же расходами на обслуживание кредита.

Как считается возврат по годам

Пример. Квартира за 4 000 000 ₽, собственник один, зарплата 80 000 ₽ до налога. НДФЛ по ставке 13% — это 10 400 ₽ в месяц, 124 800 ₽ в год. Разница между «грязной» и «чистой» зарплатой разобрана в статье про зарплату gross и net.

Вычет за покупку — 2 000 000 ₽, возврат — 260 000 ₽. Но за год вернут не больше уплаченного НДФЛ, то есть 124 800 ₽. Остаток переносится на следующий год, и так до полной выборки.

260 000 ÷ 124 800 = 2,08 — округлённо 2,1 года. Деньги приходят не разом, а по мере уплаты вами налога. «Возврат 13 процентов за квартиру» на практике означает прибавку к доходу на два года вперёд, а не чек на всю сумму сразу.

Проценты идут следом по той же схеме. Платите банку, условно, 360 000 ₽ процентов в год — вернёте 46 800 ₽ в год, пока не выберете свой лимит 390 000 ₽. Ипотека лет на двадцать занимает его целиком.

Смена работы возврат не отменяет. НДФЛ за год считают по всем работодателям суммарно: в личном кабинете налоговая подтягивает справки сама, но суммы сверить стоит. Простой в середине года уменьшает возврат за этот год — остаток просто сдвигается дальше. Сгорает он в одном случае: если облагаемого дохода нет вовсе и возвращать нечего.

Как оформить через Госуслуги

Осталось понять, как получить налоговый вычет на практике. Бумажной декларации больше нет — вычет за квартиру через Госуслуги оформляется в личном кабинете налогоплательщика, вход в него идёт через учётную запись Госуслуг. Дедлайна у декларации на вычет нет: за прошлый год можно подавать в любой день текущего. Порядок такой.

Сроки удобно отмерять калькулятором дат: подали 1 марта — проверка закончится не позднее 1 июня, деньги — к началу июля.

Есть и упрощённый порядок. Банки-партнёры сами передают в налоговую данные об уплаченных процентах, и в кабинете появляется предзаполненное заявление — подтвердить одним нажатием, декларацию заполнять не нужно. Доступен он не по всем объектам, поэтому обычный путь через 3-НДФЛ остаётся основным.

Кому не дадут вычет

Право есть не у каждой покупки. Пять случаев, в которых налоговая откажет — законно и без вариантов.

С прочими субсидиями логика та же, что с маткапиталом: свои деньги считаются, государственные — нет. Военная ипотека и региональные выплаты вычитаются из базы так же.

Типичные ошибки

Пять ошибок, из-за которых люди либо теряют деньги, либо ждут их зря. Первая — самая массовая.

От всех пяти ошибок страхует один порядок действий: посчитать свой НДФЛ за год, подать декларацию за каждый подходящий год и повторять подачу, пока лимиты не выберутся полностью.

Частые вопросы

Можно ли получить оба вычета по одной квартире?

Да, покупка и проценты — независимые лимиты. По одной ипотечной квартире максимум на человека — 260 000 ₽ плюс 390 000 ₽, итого 650 000 ₽. Заявлять можно одновременно или по очереди, как удобнее.

Купили в браке — кому придут деньги?

Каждому на свой счёт. Расходы делятся по заявлению супругов: за покупку вдвоём — до 520 000 ₽, за проценты — до 780 000 ₽, если банку выплачено не меньше 6 000 000 ₽ процентов. Доли в собственности выделять не обязательно.

НДФЛ за год меньше возврата. Деньги сгорят?

Нет. Остаток вычета за покупку переносится без ограничения по срокам — хоть десять лет добирайте. Пенсионерам правило шире: остаток можно вернуть за три года до выхода на пенсию.

Квартира куплена пять лет назад — уже поздно?

Право на вычет не сгорает, но вернуть можно налог, уплаченный за три последних года: в 2026 году — за 2023, 2024 и 2025. Накопленные проценты по действующей ипотеке вернут в пределах того же трёхлетнего лимита по налогу.

Сколько ждать денег после подачи?

Камеральная проверка — до 3 месяцев, возврат после неё — 15 дней по закону. От подачи до зачисления проходит около четырёх месяцев. Задержка сверх срока — повод требовать пеню, но на практике проще позвонить в свою инспекцию и уточнить статус.

Коротко

Два вычета, оба — на человека. За покупку: 13% от 2 000 000 ₽, до 260 000 ₽, остаток переносится на будущее жильё. За проценты: 13% от 3 000 000 ₽, до 390 000 ₽, только одна недвижимость. Супруги удваивают обе цифры. Возврат ограничен уплаченным за год НДФЛ, поэтому основная сумма приходит за два-три года, а проценты растягиваются на срок ипотеки. Оформление — в личном кабинете налогоплательщика: проверка до 3 месяцев, деньги после неё — 15 дней по закону, до месяца на практике.

Годовой темп возврата — это ваш НДФЛ: его считает калькулятор зарплаты, устройство налога с зарплаты разобрано в статье про gross и net, сроки проверки удобно отмерять калькулятором дат, а логика «процент от базы» с другим примером — в гайде про расчёт НДС.